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2017年,到底该不该买房,买哪?

  • 时间:2017-09-07 01:37 编辑:网络收集 来源:运升房产网 阅读:8597
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摘要:买房的故事:张先生,海归硕士,四口之家,在双井上班,预算总房款1000万以内,虽然这样的预算足够在他工作附近的双井买一套二手房,但这位先生坚持要用同样预算在更远的“郊区”亦庄买一套更高品质的新房。他给的理由很简单:一方面亦庄

买房的故事:





张先生,海归硕士,四口之家,在双井上班,预算总房款1000万以内,虽然这样的预算足够在他工作附近的双井买一套二手房,但这位先生坚持要用同样预算在更远的“郊区”亦庄买一套更高品质的新房。


他给的理由很简单:一方面亦庄的生活配套已经趋于成熟甚至不输于双井,另一方面同价位房子的环境和品质要远高于双井“老破小”的二手房。


他自述:“感觉核心地段升值空间到头了,而郊区说不定还有更大升值空间。”


近年来,持有这样朴素逻辑的客户不断增加。其实他们的主观感受也得到了数据的印证——2014-2016年,北京郊区房价的涨幅远大于市区:


这就引出了本文的主题,也是今年频繁被各种客户抛出的问题:


2017年到底应不应该买房,应该买在哪?


要回答这个问题,我们只需要聊明白一个重要概念:郊区城市化。


众所周知,2016年是房价尤其是二手房价疯狂的一年,除了政策和金融环境宽松之外,核心地段二手房的价值稀缺也是一个重要因素,这背后其实是城市化水平不均,导致资源分配不均的结果。


以北京为例,从二环内到六环外,房价的衰减速度惊人,而这背后其实是房子所占有资源的迅速衰减,所有北京人应该都能感同身受。



上面这两幅图分别是把北京东二三环和东南五环外的卫星图进行了对比,灰色部分是城市基建配套,绿色部分是农耕用地,我们能够直观的看到市区和郊区的配套差异。


而这种状态,有可能在未来的5-10年内发生变化。


要知道中国的城市化接下来会发生什么,我们不妨先看看发达国家已经发生过的事情:


下面二张图,分别将纽约、东京与北京的卫星图进行了比较,地图中的区域面积是一样大的(视角海拔高度 164.99公里),能够看出来,纽约和东京的郊区城市化非常完善,不仅是城市的核心区域,整个城市圈的巨大区域面积内都有良好的产业、社区和相应的配套设施,而反观北京,出了五环之外的郊区城市化就要落后很多,以农业、低利用率的住宅和工业用地为主。



 

类似纽约这种完善的郊区城市化带来的结果,就是房价的均匀化,在美国最大的房产网站zillow搜索总价40-50万美元的房子,分布非常均匀,并没有北京这样的高度聚集效应。


(zillow网站:纽约40-50万美元住宅分布图)


同时,即便是卖了市区的房子,同样的价格在这个城市的任何一地方也都能再买到一套同品质,同配套的作为替代品。

 

看完国外,我们再来看看国内,先来看看近年来一线城市新房和二手房的成交走势:

                                          

看图很清晰:一线城市二手房成交量和新房供应量是很明显此消彼长的关系。


这说明消费者并不是自愿购买 “老破小”的二手房,如果有充分的新房供应,大家还是倾向于新房。而假如这些新供房产的配套资源还不错(比如有地铁、有商圈、有自己的优势产业),那消费者是基本不太会考虑买二手房的。事实上很多中国城市就是这样的逻辑,因为新房供应充分且占有资源良好,二手房市场即使空置率很高仍然无人问津。





这种一线城市严格控制土地供应的施政思路,最近正在发生悄然变化——5月底,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的讲话提到,十八亿亩红线思路要换过来,未来北京、上海这些城市不需要背上这个红线,三四线城市不要盖新区了,把那些要盖房子的土地变成耕地,这样就能大大增加一线城市住宅供给。


一个多月后,上海出台住房发展十三五规划,称未来五年,上海要盖170万套房,而北京的计划是新建150万套。  




本轮调控新出现的“限售”政策很有意思:短期看,就是今年买的房子未来两三年不让卖了,可以有效打压短线的投资需求,控制房价上涨的预期。但从长期来看,它控制的是近几年的二手房供应——上市交易的二手房源在未来几年将因为“限售”政策而极大减少。与此同时,很多原本新房供应紧缺城市的土地大量放出,这些土地大部分都位于郊区。一方面是因为市区拆迁成本太高,另一方面也是为了发展卫星城,实现郊区城市化。


背后的信号非常明显:大家不要在市区里面买二手房了,来郊区买新房吧,一起把郊区城市化搞起来!

 

基于以上种种,居理新房对郊区城市化充满信心——通州副中心、河北雄安新区、“限售”政策,增加土地供应、“1小时通勤圈”等一系列政策动作,都是为了拉动郊区更快的发展,未来将会有更多的“中关村”、“望京”、“亦庄”产生。介时,将是一种房屋供应充分,优质配套资源越来越不再稀缺的状态。


与此同时,呼应“房地产调控长效机制”、“房子是用来住的,不是用来炒的”出台的或即将出台的一系列土地、金融、税收政策,很有可能极大削弱房子的投资属性,让房子真正成为一个消费品而非投资品。


一方面,郊区城市化削弱房产占有资源的稀缺性,进而削弱投资属性;另一方面,长效调控抑制房产的投资行为,进而让郊区房产让真正有需要的人群购买,回归居住属性。


相辅相成,天衣无缝。


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