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鲲栖府、大唐印象身世大揭秘

  • 时间:2018-09-20 20:45 编辑:运升网 来源:运升网 阅读:11396
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摘要:新华明和老华明之间,赤海路以西,杨北公路以东区别于老华明的回迁房,建成的都是商品房。这个区域内大唐,鲲栖府目前还有在售的房源,而橡树湾基本售罄。大唐和鲲栖府还有少量房源。目前这个风风火火的区域刚刚开放了远洋华明运动公园,让这个区域关注度进一步提高。其实大唐和远洋都是近两三年拿的地,原来的地是属于中华企业和中星集团的。

新华明和老华明之间,赤海路以西,杨北公路以东区别于老华明的回迁房,建成的都是商品房。这个区域内大唐,鲲栖府目前还有在售的房源,而橡树湾基本售罄。大唐和鲲栖府还有少量房源。目前这个风风火火的区域刚刚开放了远洋华明运动公园,让这个区域关注度进一步提高。其实大唐和远洋都是近两三年拿的地,原来的地是属于中华企业和中星集团的。说起来这里面的事儿有点多,可能得多费点口舌。


苦熬六年 格局大变


这事儿先得从拿地说起。

下图,在华润橡树湾和恒大名都之间被绿线圈起来的这片区域,最早拍地的时候分为4个地块,是由星华城、星华府、星华商这三家置业公司分别拍下的,属于居住+商服用地,当时的楼面价最高也不过4121元/平米。

星华城、星华府、星华商这三家置业公司是由中华企业和中星集团共同出资创办的。

三家企业地块分布图

这三家企业拿地之后,由星华城和星华府负责建设开发住宅产品,星华商负责建设开发商业产品。

接下来的动作就是星华城在津丽(拍)2010-04地块建了海上国际城项目,当时2012年11月的开盘价格为6800元/平米,2016年价格约9000元/平米。

海上国际城出世

但是这4年期间的销售情况很不理想,每个月少则仅成交几套,多则也就几十套。


第一次出让股权 大唐接盘


于是,在2015年时,中华企业和中星集团开始了第一次转让股权,将星华城和星华商的股权进行转让。

当时对外解释称“天津房地产市场销售未达预期,公司一直处于微利、甚至亏损状况。目前公司战略上要求提高存货去化的速度,加快资金回笼,提升资产周转率。”这次股权转让的意向受让人为大唐地产。

也就是说,大唐地产在2015年时将中华企业和中星集团旗下的星华府所建设的地块全部收购,此外还收购了星华商负责开发的商业地块。

随即,大唐地产便成立了自己的项目:大唐印象。于是该区域的格局就变成下图这样。

相比于海上国际城,大唐印象的销售情况要好得多了。2016年5月的开盘价格为8500元/平米左右,随后在7月份销量就达到了每月401套。

目前大唐印象一期已经交房,二期基本已经售罄。

在大唐印象东侧的大唐收购地块1就是大唐印象三期-唐槿苑了。

这个地块体量比较小,一共规划了18栋住宅。其中有12栋7层到顶的洋房、4栋10层到顶的小高层、1栋25层到顶的高层以及1栋22层到顶的高层。

总计518户,机动车停车位504个。此外还有一些商业、物业以及社区的配建。唐槿苑平面图


第二次出让股权 远洋旭辉景润接盘


接下来,格局再次发生了变化。在2016年11月25日,中华企业和中星集团再次转让股权,此次转让的是星华城100%的股权,意向受让人为天津市远铭置业有限公司和旭辉地产,而远铭置业是隶属于远洋地产旗下的。

也就是说,远洋和旭辉景瑞共同收购了星华城所负责开发的地块。而海上国际城的高层产品也改名为雪优花园,别墅产品改名为蘭栖墅。

雪优花园目前均价为14000元/平米,剩余少量95平2+1户型和97两居室户型。

蘭栖墅为联排别墅,均价19000元/平米,分别为4、6联排,户型面积为298、360、404、540平米,目前都是现房,地上3层、地下2层,赠送小院,所剩房源也已不多。

现在这个区域的格局就是下图的样子。

转让完股权之后,中华企业和中星集团彻底从天津消失了。

其实,在2016年时,天津楼市正处于上升期,而中华企业和中星集团却突然转让股权退出天津,错过了天津楼市“历史性”的一波行情,不免让人觉得有些可惜。曾经信誓旦旦的号称要用8-10年时间开发的“法式百万方超大盘”不得不在现实中流产。

而从图中可见,目前在售的秀拉花园项目属于远洋和旭辉景瑞,位于雪优花园北侧,项目名称叫鲲栖府,体量虽小,但比唐槿苑稍大一些。总建筑面积16.555万平方米,住宅建筑面积10.105万平方米,配套商业建筑面积1.827万平方米,地下建筑面积4.375万平方米。

秀拉花园平面图

秀拉花园共规划了25栋住宅,其中有9栋17、18、22、24、26层到顶的高层(高层户型主打改善三居室,搭配刚需两居室)、9栋6/7层到顶的洋房,总户数共计932户,机动车停车位1020个,此外还有一些商业在售。

这个月还有最后两栋高层预计近期将会开盘,目前仍可以排卡。洋房这个月开了四栋,目前顺销,主打房源是100-133-142平。


好了,说完土地买卖大戏,咱们来说一说华润橡树湾。华润橡树湾给小编的感觉始终就是“天哪!它居然还没有卖完!”

这真的是一个长开发周期、大体量的项目,以至于很有可能会给购房者造成一种混乱感。

华润橡树湾分为茗润轩、久润轩、仰润轩、芳润轩、香润轩,还有别墅项目华润萬象府。


茗润轩是华润橡树湾最早推出的产品,体量较大,规划有29栋高层和83栋洋房,目前已全部售罄,预计2020年23-38号楼交房。

香润轩体量较小,仅有16栋高层,已全部售罄,结盘均价约9500元/平米左右。

芳润轩体量也不大,共17栋高层,也已经全部售罄,结盘均价9500元/平米左右。

仰润轩体量与茗润轩差不多,也是规划了高层和洋房产品。

久润轩体量属于最小的,仅规划了12栋高层产品,已经售罄。

(表中数据来自:天津市房地产综合信息网)

华润橡树湾的开发周期从2011年开始一直持续到今,已经历时7年多了。

从时间段来看,这很像中北镇的雲锦世家,同样也是2011年首开,一直到现在还有产品在售。

雲锦世家洋房产品比较多,华润橡树湾相对来说高层和小高层多一点。

同样是在2011年的起步期,雲锦世家就比华润橡树湾的均价高出了5000元,而到了2016年,雲锦世家的小高层价格已经达到了28000元/平米,而华润橡树湾仅为13000元/平米。

这两个项目其实也代表了华明镇和中北镇这几年的发展,基本在同一时间起步,但是如今的中北镇在各方面已经遥遥领先,而华明镇与前几年几乎没有太大的变化。

看看近期在链家成交的二手房数据就更加明显了,同样都是高层,雲锦世家要比华润橡树湾的均价高出10000元/平米。

地铁是“万年梗”“断点”更要命

华明镇发展慢已经是“万年梗”了,很多人可能都觉得华明镇发展不起来就是因为没有地铁啊。

可是细想一下,中北镇确实是有地铁2号线,可曹庄站距离真正的中北镇居住区还有一定的距离,“滴滴打车”最少也需要10分钟呢。

小编觉得地铁并不是阻碍华明镇发展的最大原因。最大的原因还是因为地理位置有“断点”。

从地图中很明显的可以发现,华明镇与河东区之间隔了一个机场、又隔了一段“无人区”、又隔了一个东丽老城区。

而中北镇与南开区仅有一条外环线之隔,人口流动的便捷、共享的配套才是中北镇领先华明镇最主要的原因。

其实,在一个区域的发展中,机场、高速公路、河流几乎是天然的隔离屏障,不仅降低了人口的流动性,也阻隔了居民最基本的配套落成。

要想改善这种局面,一面方是开通延伸到华明镇内部的轨道交通;另一方面是将“断点”连接起来,机场区域是不太可能了,只能希望华明镇西侧的区域也能发展起来。

未来还是有希望滴

尽管东丽区发展缓慢,但毕竟还是在发展。未来在休闲娱乐和轨道交通方面都将有新进展。

休闲娱乐

斥资7亿,欢乐谷在津建二期

2017年3月,天津欢乐谷二期工程开建,总共斥资7亿。

其中2亿元会投入陆公园项目升级建设,5亿元用于打造全新二期玛雅海滩水公园,玛雅海滩水公园在原一期水公园基础上扩建7万平米,将以远古时期玛雅文化结合海洋生物文化为主题建设。

东丽最大商业广场已经开业

中街商业广场是东丽区最大的商业广场,位于军粮城示范镇中部,这里将成为东丽区唯一一条中式风情商业街。

目前,中街商业广场还在继续进行招商工作,现已引进了中晟影城、人人乐超市、麦当劳等主力店。

轨道交通

M12控制线规划由杨柳青至华明镇

据天津市市域综合交通规划,中心城区范围内共规划有13条地铁线路。

其中,规划的地铁M12控制线通过侯台地区,由杨柳青至东丽华明镇地区,沿线途经侯台、长江道地区、南市地区、意式风情区、小树林地区、王串场地区、民权门居住区等客流集散区。

东丽湖规划地铁15号线 通往中心城区

东丽湖规划有地铁15号线通往中心城区和宁河区未来科技城。

区建委正在牵头组织相关单位研究M15的具体线位和前期手续办理节点安排;地铁建设安排由地铁建设单位按照实际情况研究决定。

C1线连接华明镇、东丽湖与中心城区

按照天津市轨道交通线网规划,轨道交通C1线作为华明地区、东丽湖地区与中心城区联系的轨道交通线,该轨道交通线建成后将进一步提升中心城区与环外相关地区交通联系的便捷性。

目前最新进展是,市规划局正在组织天津市规划院做前期调研,后期将线路途经周边的情况以及实施的运载量等问题进行技术论证后,重新对线位走向和站点进行梳理。

凡是都有两面性,越是发展缓慢政府就会越重视。就比如现在的中北镇,发展成熟了,但从另一方面来说,也很少听到有关中北镇的一些新规划或新项目落成的消息。

而反观东丽区,未来可落成的项目还是很多的,发展空间也是有的,只不过是时间的问题。


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